分譲マンションの管理崩壊とは? 中古マンション購入時に注意したい、管理崩壊の実態を紹介


中古分譲マンション価格の上昇や、新築マンションの相次ぐ竣工を見ていると、分譲マンション市場がとても魅力的に見えてきます。しかし、その陰で、市場価値が大きく下落し、中古マンション市場に登場しない管理崩壊した分譲マンションが数多く存在します。そこで今回は、管理崩壊した中古マンションの実態をご紹介します。








■分譲マンションの管理崩壊とは

管理組合が機能していない分譲マンションなどで、修繕積立金などの不足で十分な修繕が行われていないマンションを総称して「管理崩壊マンション」などと呼ばれています。
築年数が30年を超えるマンションに多くみられます。



■分譲マンションが管理崩壊する理由

管理組合が機能しない、修繕積立金が不足するなどの事態は、次のような原因が複合的に組み合わさって起こります。

・管理組合の理事になる人がいなくなり、管理会社に丸投げしている
・賃貸に使われる部屋が増え、オーナーの意識低下で管理が行き届かなくなる
・管理会社の破たん・使い込みなどで管理費や修繕積立金がなくなる
・外国人の購入者が増え、管理費や修繕積立金の不足が起こる
・エレベーターの保守管理に多くのお金が必要になるものの、修繕積立金が足りなくて放置されている
・修繕積立金が安すぎる
・修繕積立金や管理費の値上げに反対されて管理ができない


など


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■管理崩壊されている分譲マンションの事例紹介


興味深い事例が、日経新聞に紹介されていました。一部を抜粋して紹介します。


築40年近く。住民から「雨漏りがする」と声が上がり始めたのは4年前のことだ。2017年秋のアンケートで20戸以上に雨漏りがあることが判明。水で床が緩み壁紙がはがれた部屋もある。

ここまで建物がいたんだのは修繕積立金の不足が原因。7割以上が賃貸に出されており、未収率は1割を超えていた。緊急の対策が必要と感じたリノベ物件の女性は管理組合の理事長に就任。修繕へ向けて動き出した。女性は「分譲時から一度も値上げしていないことも資金不足につながった」と説明する。

45平方メートルの部屋の修繕積立金は月約3500円。1平方メートルあたりに換算すると76円で、国がガイドラインで示す218円の3分の1の水準だった。管理組合はマンション管理士に相談しながら5千万円借り入れ、改修することを決めた。管理会社を変更して管理費を節約。その分で10月から修繕積立金をガイドラインまで引き上げた。

2018年11月5日 日経新聞より





豊島区の繁華街にある築37年、世帯数9戸のマンションは管理が完全に崩壊。外壁には深いひびが走り、基部だけ残った塀の周囲にはごみが散乱している。

マンション管理士は「長年積み立ててきたお金が消えていた」と、管理の支援に入った15年当時を振り返る。金を預かっていた不動産業者から返却された通帳の残高は130万円だった。各戸の積立金は月約1万円。修繕実績はほとんどなく、帳尻が合わない。

エレベーターメーカーからは「部品の生産が終わり、修理ができなくなる」と交換を求められているが、その資金はない。水道設備の破損は応急処置でしのいだ。もともと外国人の入居者が多く、現在の区分所有者は全員が台湾人。

2018年11月5日 日経新聞より




■潜在化する管理崩壊マンション 中古マンション購入時には修繕計画と修繕積立金をチェック


分譲マンションの分譲戸数が急伸したのは1980年代で、今後は築40年を超える物件が大幅に増えます。

国土交通省などの資料によると、2017年末時点で築40年を超えたマンションは72万9千戸で全体の11%程度ですが、2027年には184万9千戸、2037年には351万9千戸になると予測されてます。

また、国土交通省が5年に1度実施しているマンション総合調査によると、回答を得た2324件の管理組合のうち、老朽化対策について議論している管理組合は35.9%にとどまり、8%は長期修繕計画を作成していなかったとの調査結果も新聞紙上で紹介されています。

中古マンション購入時には、現地で管理状況の確認をするのはもちろんのこと、入居者の状況や住民の層、修繕計画や修繕積立金など、細かく確認することが大切だと再認識させられました。







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posted by オフィス ISC at 10:17 | Comment(0) | 日記

これからETCカードを作る人にイオンカードがおすすめな理由


クレジットカードにはさまざまな付帯サービスがありますが、イオンカードには「ETCゲート車両損傷お見舞金制度」があります。ちなみに、イオンカードのETCカードは発行も年会費無料。今回は、イオンカードの魅力に加え、意外と知られていないイオンカードの付帯サービス、ETCカードの「ETCゲート車両損傷お見舞金制度」についてチェックしてみます。








イオンクレジットカードの魅力


いろいろなサイトでイオンカードの魅力は紹介されているので、簡単な紹介にとどめておきます。


イオンカードセレクトの魅力は…

・年会費無料
・お買い物でポイントがもらえる
・イオンの株主の人は、優待カードとクレカのカードポイントがダブルでもらえる
・ETCカードが年会費無料でもらえる
・新規加入のとき、イオンで使えるお買い物おポイントが結構もらえる


イオンの株主優待にには「株主カード」があり、買い物に応じてキャッシュバックしてもらえます。支払いを他のカードでするとポイントがもらえませんが、イオンカードだとダブルでもらえます。

株主優待投資をされている方でも、知らない人がいたら参考までに…。





〇 イオンカードのETCカードの魅力

イオンカードセレクトのETCカードの魅力は次の3つです



・新規発行も年会費も無料

以前使っていたETCカードは、利用頻度が低かったせいか、年会費が500円取られるようになりました。
ある程度利用している人は無料になるようですが…。
そこで、年会費無料のイオンカードのETCカードに乗り換えました


・新規加入だとお買い物に使えるポイントがもらえる

イオンカードに乗り換えた理由の一つが、新規加入でもらえるポイントです。
家族でイオンモールに行き、ポイントで食事をしました。


・ETCゲート車両損傷お見舞金制度がある

年会費無料で補償があるため、お得だと思います。









〇 ETCゲート車両損傷お見舞金制度とは


ETCゲートで開閉バーに衝突し、車両を損傷した事故に対し、年1回、一律5万円分のお見舞金がもらえます。

※保障の対象になるのは、クレジットカード会員本人が運転、または同乗のクルマが、ETCカードを使用中に、ETC料金所ゲートの開閉バーに衝突し、車両損傷があった場合が対象となります。
※対象となる自動車は、クレジットカード会員本人、配偶者、同居の家族、生計を共にする別居の未婚の子が所有する自動車、または会員がリース契約にて借り入れた自動車となります。



支払いの対象外となる主なケース

・故意、重大な過失または犯罪行為。
・スピード違反等、法令違反時の損害。
・地震・噴火・津波に起因する損害。
・戦争、武装内乱、その他類似の事変または暴動に起因する損害。
・外的損傷のない場合。
・ETCカード挿入忘れによる損害。
・ETCバー以外に衝突した損害。
・損害の発生を認識した日から30日以内に当社に通知していない損害。
・保証期間中の2回目以降の事故。













イオンカードセレクトのETCカードは、発行も年会費も無料です。オンラインの同時申込みでカンタンに手続きできるので、これからETCカードを検討している方におすすめのカードだと思います。




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posted by オフィス ISC at 17:44 | Comment(0) | 日記

「iDeCo(イデコ)」の運用に関する質問コーナー

ここでは、今話題の「iDeCo(イデコ)」の運用に関するいろいろな疑問にお答えしています。


目次

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1)運営管理機関の変更は途中からできますか
2)近くの銀行の窓口で「iDeCo(イデコ)」への加入や相談ができますか








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1)運営管理機関の変更は途中からできますか

はい。

ただし、個人型確定拠出年金「iDeCo(イデコ)」の運営管理機関※を変更する場合、4000円程度の費用が必要になります。この金額は運営管理機関によって異なるため、事前に確認をしておきましょう。

また、運営管理機関を変更すると、それまで運用していた全商品をいったん売却して現金化を行い、変更先の運営管理機関が提示する運用商品を新たに購入するという手続きが行われます。そのために2カ月ほどかかる場合があります。

また、運用している商品によっては売買手数料等がかかるほか、マーケット変動により資産が目減りしたり、増えたりする可能性もあります。


※運営管理機関とは
「iDeCo(イデコ)」の運営管理を行う専門機関で、厚生労働省と金融庁の承認を受けています。証券会社などの金融機関がおこなっています。


ポイント整理
・運営管理機関を変更は可能
・運営管理機関を変更には費用がかかる




2)近くの銀行の窓口で「iDeCo(イデコ)」への加入や相談ができますか


全ての銀行の窓口で個人型確定拠出年金「iDeCo(イデコ)」の相談ができるわけではありません。

これは、専任の運営管理業務担当でなければ、加入者に確定拠出年金の商品を説明する情報提供業務が行えないためです。金融機関に専任の運営管理業務担当がいるかを確認しておくといいでしょう。


ポイント整理
・確定拠出年金の商品説明は専任の運営管理業務担当者が行う
・専任の運営管理業務担当者がいない窓口では相談や加入ができない





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posted by オフィス ISC at 19:08 | Comment(0) | 日記